2019房地产项目尽职调查指引【附尽职调查清单】

汉魏传媒 2月前 262

目录

一、尽职调查的功能及目的

二、尽职调查的主要分类

三、尽职调查的方法与步骤

四、尽职调查的材料清单

五、尽职调查的主要关注要点


一.尽职调查的功能及目的

1.协助投资方确定交易模式

2.协助投资方确定交易对价

3.协助投资方规避或减少风险

4.发现合作方披露事项的差异、发现合作方未披露事项

5.固定事实

二.尽职调查的主要分类

1.法律尽调

2.财务尽调

3.专业尽调(工程尽调、环境尽调)

三、尽职调查的主要流程

1.了解交易背景

了解项目情况,初步沟通交易方式(股权并购、资产并购等),项目商业需求,交易对手情况。

2.前期基本信息查询,了解基本行业操作流程

   (1)在中国裁判文书网 、广东法院网 、无讼案例 、聚法案例等网站查询公司主体的涉诉信息

   (2)在全国法院被执行人信息查询、失信被执行人网页查询公司主体的执行情况

   (3)在国家企业信用信息公示系统 、深圳市市场和质量监督管理委员会、企查查 、启信宝 、天眼查、税务部门、国土部门、建设部门、人力资源部门等网站查询股权权利限制、行政处罚情况

  (4)在中国人民银行征信中心动产融资统一登记系统查询应收账款质押等融资情况

  (5)在百度、必应、谷歌等网站检索项目名称、公司名称

  (6)阅读相关的专业解读文章

   ……

3.准备尽职调查清单

4.现场尽调工作

  (1)前往公司现场对接取得项目资料,核查原件

  (2)与公司负责人、相关人员进行访谈

  (3)前往地块进行现场核查

       ①到达现场后,开启地图,截图地图的定位地点

       ②拍摄现场已有建筑物照片、空地照片,拍明土地四至

       ③拍摄建筑物是否存在人员入驻、运营使用、占用情况

       ④将总平面图上的建筑物与实际建筑物对应确认

       ⑤发现是否存在临建、违建,确认是否办理了报建手续

 (4)前往规划、国土、工商等部门进行访谈、资料核查

       ①确认核查所需的资料清单、具体地点

       ②对项目的交易模式,核查办理可行性与办理时间

       ③涉及与政府合作的项目,应着重沟通项目进度、预计计划情况

       ④对于调取资料无法直接反映的情况,应口头核实

5.出具补充资料清单

6.签署说明披露函

7.起草法律尽职调查报告

结合资料收集和分析情况,发现和分析项目、目标公司、交易对手等存在的法律问题和风险,提出解决方案:

  ①交易价款的确定方法与调整机制

  ②付款先决条件的设置

  ③交易对手的合同义务

  ④陈述和保证

  ⑤违约责任

四、尽职调查的材料清单(详见清单)

(一)公司层面

1.公司基本证照文件

营业执照、房地产开发资质、特殊行业许可。

2.公司的历史沿革资料

验资报告、股权变动情况。

3.公司的股东资料      

股权结构图、实际控制人、股权权属争议、权利限制、股权代持、回购。

4.公司组织结构资料

管理层持股、股权转让的限制、一票否决、对外担保的限制、管理层激励、监事会设置。

5.公司的主要资产

房地产以外重大资产的合法性、处置是否受限,对继续经营的影响;对外投资情况。

6.公司的融资及担保

已有融资情况清单;资金方对项目方、项目的权利限制与管理现状:包括对股东的限制、项目抵押的限制、股权质押的限制、对项目合作或转让的限制、对项目再融资的限制,以及对项目及项目公司的实际控制情况。

7.公司的债权债务

8.重大合同(履行情况、是否存在纠纷)

9.知识产权

10.劳动人事

11.税务

可抵扣票据情况。

12.诉讼、仲裁与行政处罚

13.公司财务

14.保险

(二)项目层面

1.土地出让文件

2.规划、设计文件

3.报建手续

4.施工

5.项目销售

6.竣工验收及初始登记

五、房地产项目尽职调查的主要关注要点

(一)土地

1.土地出让合同的签署主体

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》:

土地使用权出让合同应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。

本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。

2.土地出让金的支付凭证

  (1)支付时间与合同约定的付款时间是一致

  (2)是否缴纳了延迟缴纳的滞纳金

  (3)土地契税是否缴纳并取得发票

注:

土地出让金的征收部门是市、县国土管理部门,注意核查是否存在直接将出让金用于支付拆迁安置补偿的情形。

实践中存在未缴足土地出让金就取得土地使用权证的情况。

3.土地出让合同、招拍挂等文件中对项目的限制性约定

  (1)限制某种类型的物业建设

  (2)要求某种物业的持有比例和年限

  (3)不得整体或分割转让,限制抵押

  (4)受让人的出资比例、股权结构、实际控制人

4.关于开发达到投资总额的25%

(二)在建工程

1.土地使用权出让合同约定与工程实际情况

土地使用权出让合同中约定的规划指标及开竣工时间、工程期限,与实际报建、设计的规划指标,实际开竣工时间、期限的符合性及差异原因。

2.规划条件与设计

是否需要变更规划条件进行建设?

如是,必须向城市、县人民政府城乡规划等主管部门提出申请。

3.各报建手续文件的一致性

从项目面积、用途、楼层的层数等方面,核查各报建阶段重要证照载明的项目情况是否存在矛盾,特别是涉及面积、用途等方面的差异。

核查报建阶段的重要文件真实性,是否受到过相关行政处罚。

案例:北京某项目,项目公司以虚假证明文件办理竣工验收备案,后房产证被撤销。

4.判断后续竣工验收、不动产权证办理是否存在重大障碍

结合项目当前情况(面积、用途、楼层层数等),从报建情况判断项目后续的竣工验收、不动产权证办理是否存在障碍(包括办理时间的延长、超建情形需要缴纳罚款、关键报建手续未办理完毕等)。

5.关注在报建过程中规划设计条件是否发生变更

如规划设计条件等项目重大条件在报建过程中发生改变,需确认规划设计条件等事项改变后,之前已经进行的报建是否需要重新报建。

如:三亚某项目,报建过程中业主申请规划变更,将7层楼加建为9层楼,规划部门已批复同意,但规划部门批复确认前的部分报建手续需要重新报建。

6.核查项目是否存在未取得相关证照擅自提前开工的情形

需结合项目现状、建设工程合同的签署情况,核查项目是否存在未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开工证照就擅自开工的情形。

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

《建筑工程施工许可管理办法》第十二条,对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的,由有管辖权的发证机关责令停止施工,限期改正,对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款;对施工单位处3万元以下罚款。

   案例:某合肥项目,开发商为加快工期,在未办理施工许可、未办理工程质量监督手续的前提下,擅自施工,被当地建设部门罚款约30万元。

7.核查项目是否存在未竣工验收提前交付使用的情形

《建设工程质量管理条例》第五十八条:违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;

(一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;

(二)验收不合格,擅自交付使用的;

(三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。

案例:广州某项目,已取得房产证,但未办理竣工验收备案,存在被处罚的风险;但由于房产已投入使用多年并取得房产证,处罚的风险相对较低。

8.工程招投标

核查必须招标的项目是否履行了招标手续,核查是否招标流程是否合法,核查中标的有效性。

    案例:某汕尾PPP项目,存在项目公司前期投入后期由政府向项目公司支付的情况。但政府支付的前提是经过审计,并核查应当招标的项目是否招标,中标有效性等,如招投标程序存在瑕疵,可能影响项目公司后续款项的收回。


附件:房地产并购尽职调查清单

一、基本情况的文件

1.目标企业最新经年检的企业法人营业执照副本。

2.目标企业最新经年检的组织机构代码证。

3.目标企业最新经年检的税务登记证。

4.目标企业设立时及历次资本变更的验资报告。

5.目标企业最新的组织架构图和股权结构图。

6.目标企业历次修订直至现行有效的公司章程。

7.目标企业的发起人协议和/或股东协议。

8.目标企业成立后进行的任何改组、兼并、合并、分立、资产交换或收购、出售等重大企业活动的相关材料,以及相关的批准文件、协议,股东会或董事会、总经理办公会决议等法律文件。

9.目标企业的全部工商查档文件。

10.自然人股东的身份证明;法人股东的营业执照、组织机构代码证、税务登记证及验资报告。

11.房地产开发企业资质证书/房地产开发企业鉴定资质证书。

12.目标企业的各项管理制度。

13.银行开户许可证。

二、所开发的项目

1.标的企业所开发项目(下称“目标项目”)清单(按照已开发完工项目、开发建设中项目、拟开发项目的顺序统计);

2.项目立项批文,包括但不限于:地形图、现状图、初步规划设计方案、固定资产投资建设项目立项登记备案材料、项目建议书的批复;

3.项目规划审批文件,包括但不限于:建设项目建设地点征求意见函、建设项目规划意见复函、规划意见书及附图;

4.项目土地使用权取得的审批文件,包括但不限于:土地评估报告、审定地价水平通知单、国有土地使用权招拍挂材料及成交确认书、国有土地使用权出让合同及附图和补充协议、土地出让金及相关费用缴纳凭证、国有土地使用权证。

5.项目建设用地规划审批文件,包括但不限于:政府征地批准文件、国土管理部门批准意见、项目用地钉桩成果通知单、建设用地规划许可证及其附件。

6.项目设计方案审核审批文件,包括但不限于:建设项目规划设计方案和审批文件、建设项目抗震设防要求(标准审查意见书)、城市规划管理部门审定设计方案通知书。

7.项目建设工程规划审批文件,包括但不限于:项目施工图、工程勘察成果报告、结构计算书和计算软件名称、工程档案登记证明、是否存有限制外销售楼层或房屋、建设工程规划许可证及其附件。

8.建设工程施工许可证及其附件。

9.项目人防、绿化、消防、环境、防雷、交通、地名、临建、供水、供电、供暖、燃气等所涉批文。

10.竣工验收报告及竣工验收备案表。

11.商品房销售/预售许可证。

12.房屋所有权证等。

13.若目标项目涉及合作开发的,则提供合资合作方营业执照、企业资质证书、合作合资协议。

14.招标代理、勘察、设计、造价、监理、总包等单位资质等级证书。

15.预测/实测报告。

16.质量监管部门验收报告。

17.竣工档案登记表。

18.房屋销售代理协议(如有)。

19.房屋销售合同范本。

三、重要协议和合同

除非下述另有特别要求,下述合同均指截至目标企业收到此文件之日正在履行中的合同。

1.请提供目标企业签订的将要履行、正在履行、虽已履行完毕,但可能存在潜在纠纷的业务合同明细,提供相应合同文本(请附提供文件清单列表)。

2.借款合同:请根据最近一期财务报告的财务明细账,以表格形式提供目标企业签订的所有将要履行、正在履行、虽已履行完毕但可能存在潜在纠纷的借款(包括金融机构借款和企业间借款)明细(包括但不限于合同编号、借款银行或企业、借款金额、借款日期、还款日期、借款余额、担保方式等)。提供相关主合同文本和相应担保合同文本,并请书面说明还款情况。

3.对外担保合同:提供目标企业所有对外担保(包括保证、抵押或质押)合同情况,并提供相应担保合同文本和主合同文本,包括但不限于与银行签署的为购房者提供担保的合同。

4.资产处置合同:提供目标企业处置重大资产的合同情况,提供相应合同文本及政府相关部门的批文。(如有)

5.租赁合同:提供目标企业出租物业的合同文本。

6.侵权债务:所涉目标企业是否有因环境保护、知识产权、劳动安全、人身权等原因产生的侵权之债。如有请详细说明,如无请书面说明。

7.其他债权债务:提供未包括在最近一期资产负债表中的重大债权债务详细资料。

8.提供目标企业财产保险合同情况,提供相应保单,并对目标企业是否存在任何尚未了结的保险索赔情况进行说明。

9.目标企业为当事方的合资、合营、合作及合伙协议或意向书。(如有)

10.请提供已完成的或已立项的或正在拟议中的重大的资本投资项目的文件(包括立项批准、可行性研究报告、与第三方签订的意向书等)。

11.请提供所有目标企业作为当事人一方的其它的重要协议或有约束力的文件,包括重要的保密协议。

12.请提供目标企业签订的日常经营(房地开发项目所涉合同除外)中的累计或单份金额超过50万元人民币的所有合同,包括但不限于日常采购合同;房屋、汽车等资产租赁合同;委托代理合同;咨询顾问合同;技术服务合同等。

四、雇员及员工事宜

本节中所称高级管理人员指服务于目标企业的高级管理人员,包括法定代表人、总经理、副总经理、财务负责人、在目标企业中任职的“三师”(总工程师、总会计师、总经济师)以及其它服务于目标企业但劳动合同关系不在目标企业的前述高级管理人员(以下统称“管理人员”)。

1.员工花名册以及员工情况说明。

2.福利薪酬体系;

3.员工手册及各种人事规章制度(包括但不限于绩效考核相关制度);

4.上述所有管理人员的简历。

5.员工人事代理合同及人事档案(外部存放人才交流中心档案)存放情况;

6.请说明目标企业目前为员工缴纳社会保险(包括但不限于养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险)及住房公积金的具体情况,包括但不限于目前缴纳的社会保险种类、适用的缴费基数和比例、适用的员工范围、征收机关,并提供当地相关社会保险的规定以资证明。

7.目标企业的社会保险登记证及企业近3个月的社会保险金缴纳凭证。

8.目标企业的住房公积金登记证及企业近3个月的住房公积金缴纳凭证。

9.请说明是否受到过劳动部门的处罚;如有,提供相关书面文件。

五、诉讼和其它程序

1.列表说明所有目标企业的(已结案但尚未履行的或开始起诉的或将来可能有的)诉讼、仲裁、索赔、行政处罚或政府机构的调查或质询,以及所有与上述事宜有关的文件、函件,包括但不限于起诉书、答辩状、判决书、裁定书、仲裁申请书、仲裁裁决书、行政处罚决定书等。

2.是否存在目标企业董事、监事、高级管理人员和核心技术人员作为一方当事人的重大诉讼或仲裁事项。

3.过去三年中,目标企业的董事、监事、高级管理人员之破产、犯罪、欺诈或不当商业行为的诉讼、行政程序(包括被“双规”)。

4.所有目标企业为当事方的(或对其具约束力的)裁决、判决、命令、和解协议及其它协议。该类裁决、判决、命令或协议将要求目标企业从事或停止从事某些活动,或者会限制或以其它方式影响公司经营或资产。

5.如目标企业或其下属企业违反或被指控违反建筑、规划、安全等方面的法律、法规、通知或诉讼,请提供详细材料。

六、税务

1.提供过去三年目标企业纳税申报表、纳税税额及完税证明,现行有效的国税和地税税务登记证。

2.说明最近三年目标企业适用的税种、税收优惠政策或财政补贴并提供税收优惠、财政补贴所依据的法律法规、规范性文件及批准文件。

3.书面说明目标企业成立以来有无税收方面的违法违规行为,是否受到税务部门的处罚或调查、目标企业是否已经缴纳罚金。如有,请做出详细说明,并提供相关书面证明文件。

七、土地/房产/其他固定资产

1.目标企业最近一期财务报表中的相关资产明细,列出拥有或使用的土地使用权清单,自有土地使用权和租赁土地使用权请注明并分别列清单。

2.请按目标企业最近一期财务报表中的相关资产明细,列出目标企业的房屋资产清单。自有房产和租赁房产请注明并分别列清单。

3.提供目标企业拥有的土地使用证(需说明是否存在抵押情况)、房产证(需说明是否存在抵押情况);

4.若拥有的土地使用权为集体土地,还需提交征用集体土地的协议以及土地管理部门出具的征地批准文件)并说明每块土地的位置、面积及用途。划拨取得土地使用权的,请提供相关批复或决定文件。

5.目标企业拥有的土地、房屋上所设定的限制和其它债权,如冻结、查封等,如存在上述情况,请提供抵押合同、抵押登记文件(抵押权人、抵押用途等相关情况)及有关证明材料或查封冻结的行政、司法文书。

6.说明房屋的出租和租入情况,并提供相关租赁协议、房屋租赁备案证明文件、房产证,同时请书面说明租金收缴情况。

7.目标企业对土地使用权是否存在租赁情况的说明,如有,请提供相应文件。

8.请提供目标企业自有或租用的其他固定资产(指整体价值在人民币500万元以上,或对生产经营具有重要作用的机器、设备、生产线和所有车辆)清单。(如有)

9.说明目标企业自有的固定资产(含机器设备、车辆、生产线、库存产品、原材料等)上,是否存在抵押、留置、查封、冻结等权利限制,如存在上述权利限制,请列表说明,并请提供相关的抵押合同、登记文件及行政或司法文书。(如有)

八、财务资料

1.请提供目标企业最近三年已审计和未审计的财务报表及附注。

2.列出目标企业最近一期财务报告中其他应收应付的明细,详细说明应收应付的对象、金额、事项、期限、担保方式等,并提供相关书面文件。

九、环境保护、消防和卫生事宜

1.请说明目标企业经营应该符合的国家或地方的环保、消防、卫生要求。

2.请说明目标企业业务所需拥有的环境许可,并提供目标企业已获得的全部环境许可、排污许可、其他许可执照等文件以及消防、卫生部门授予的相关许可文件。

3.环保部门、消防和卫生部门其他管理机构给予目标企业的命令、罚款、限期整顿、停产整顿、调查等处罚文件,目标企业的书面答复和意见。

4.目标企业发生过的与环境污染、卫生和消防安全有关的重大事故情况的详细介绍。

十、知识产权

1.所有注册商标的商标权证书,尚未完成注册的请提供商标注册申请受理文件;

2.如有使用未注册的商标的,请提供其清单和图样;

3.商标权交易文件(如有),包括商标使用权转让协议、商标使用权许可协议。

4.专利和专利申请权清单:包括专利的名称、注册登记地、专利权授予的日期、到期日、专利权上是否为第三方设定了权益。

5.专利权交易文件(如有),包括专利权转让协议、专利实施许可协议。

6.域名注册证书或情况说明、非专利技术、商号或字号的名称、种类、期限及取得方式等情况。

7.计算机软件著作权或其他著作权的登记证书。

8.软件委托授权使用文件;软件委托开发合同。

9.上述无形资产的所有权和使用权的行使是否有限制,如设定抵押、质押或其他担保形式,请提供其主债务合同、抵押或质押合同、抵押或质押登记的权利证明等其他与该担保事项相关的文件。

十一、其它

1.请提供目标企业的银行征信证明文件。

2.请提供公司与各关联企业之间交易的合同,并说明定价原则。


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